房屋买卖合同纠纷

一、主要案情

2011年1月，经第三人昆明玛雅地产经纪有限公司金富店（居间方）介绍，原、被告双方就被告所属的，位于昆明市江东和谐家园的房屋（建筑面积191.43平米）及地下车位的买卖事宜进行了协商。同时，原、被告及居间方签订了《房屋买卖成交合同》。随后，原、被告双方于2011年1月24日签订了《房屋买卖合同》，并约定办理房屋过户手续的时间为2011年3月30日。在上述两份合同中，对于各方的权利义务、违约责任、中介服务费的承担等作了明确约定。

    合同签订后，原告于2011年1月24日按合同约定向第三人(居间方)支付了50000元的定金，但随后被告不愿出售自己的房屋给原告而拒绝履行双方签订的《房屋买卖合同》，由此引发了诉讼。原告向法院起诉要求解除原、被双方签订的《房屋买卖成交合同》；并要求被告承担因单方终止履行合同的违约责任，向原告支付合同约定的违约金263200元。

二、法院审理情况

在法院审理过程中，经法庭调解后原、被告双方达成协议，被告支付原告45000元以及原告因此而产生的诉讼费2624元，共计47624元，同时，原告申请撤诉。至此，本案得以调解结案。

三、关于本案的评析

本案主要争议焦点为：一、双方签订的《房屋买卖合同》是否生效？二、若双方签订的合同生效，被告因单方终止履行合同是否构成违约？三、若被告构成违约，双方约定的违约金是否过高？作为被告的代理人，对于上述问题基于事实和法律进行下列分析：

1、原被告双方签订的合同没有生效。原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，根据合同的约定，原告自愿支付定金5万元给被告以确立买卖关系。但被告没有收到原告支付给被告的5万元定金，导致合同没有生效。只有原告把5万元支付给被告后，才能成为法律意义上的定金，买卖合同关系也才能得以确立。但事实是，合同签订后，被告并没有收到原告的任何定金。既然买卖合同没有生效，当然也不存在承担违约责任的问题。

2、因为原告没有向被告支付约定的定金，被告拒绝按约定继续履行合同并没有违约。被告后来与其他人签订了房屋买卖合同也是在原告违约之后签订的，被告也不存在违约的问题。因此，被告向原告主张合同违约金没有任何法律依据。

3、即便合同生效，同时，被告也存在违约行为，原告主张的合同违约金也明显过高。

首先，原、被告双方约定的违约金过分高于原告实际造成的损失。

一方面，原告向被告购买房屋的目的是为了居住，原告与被告没有就房屋买卖达成交易，不会对原告造成任何经济损失。另一方面，即便原告购买被告的房屋是为了进行市场交易，那么根据现行昆明的房地产行情和实际成交情况来看，原告获得的预期利益也是有限的。以上事实可以从被告与其他人签订的房屋买卖合同的交易价格反映出来。

根据《合同法》第114条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”

因此，原告向被告主张支付合同违约金263200元过分高于其实际造成的损失，没有法律依据，同时也显失公平原则。

四、就本案而言，在签订《房屋买卖合同》时应注意的问题

1、签订房屋买卖合同时，应对合同生效条款进行明确约定。

双方应对合同生效时间、生效条件或失效条件，变更或撤销合同的条件，合同无效后的免责条款以及合同无效或撤销后财产如何进行返还等进行明确约定。避免合同履行过程中产生纠纷，以及在诉讼过程中自己的利益得到最大可能的保护。

2、慎重对违约责任条款进行约定。

这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行合同，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额。

其次，对于违约金多少的约定应根据双方的实际履行意愿、能力，以及双方违约的风险进行合理的判断后进行约定。虽然根据《合同法》第114条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但合同的签订是基于合同当事人真实意思表示，只要不违反法律的禁止性规定，法院在审理类似案件的过程中通常会基于合同当事人在合同中对违约金的约定进行裁判。

编辑：李鹏 律师

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