未经抵押权人同意出售房屋案例评析

未经抵押权人同意出售房屋案例评析

吴清华

案例：

2005年，被告苏某与第三人某银行签订了《住房借款合同》，合同约定，第三人向被告提供人民币贷款10万元，被告将其名下的房屋作为贷款担保抵押给第三人，并办理了抵押登记。

2006年5月,原告张某与被告签订房屋买卖协议, 协议约定，被告将其名下的房屋卖给原告,房屋的交易价款为10万元，原告先期付款65 000元，余款35 000元待办理完过户手续后一次付清，由被告承担过户费用。协议签订时,虽然被告已告知原告交易房屋已作为贷款担保物抵押给第三人,但是双方签订房屋买卖合同没有征得第三人的同意，也没有向第三人履行告知义务。

协议签订后, 原告于2006年5月和2006年6月先后两次共支付被告购房款66 000元，但原告并没有代替被告清偿其全部债务，使该交易房屋的抵押权消灭。现因原告想出让此房，但此房还在被告名下，故要求被告继续履行协议，协助其办理过户手续。但被告以该房屋买卖协议没有告知第三人合同无效，无法继续履行合同为由，拒绝协助原告办理过户手续。第三人以原、被告签订房屋买卖协议未告知其为由，主张该房屋买卖协议无效。

法院认为：

    抵押期间，转让抵押物未告知抵押权人的，转让合同无效。并且本案中原告并未代被告清偿债务，消灭抵押权。故本案原告与被告签订的房屋买卖协议无效，原告要求被告协助其办理过户手续的请求不予支持。

案件分析：

一、转让已办理登记的抵押物，需通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。

《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。此规定要求抵押人在转让已办理登记的抵押物时，必须同时通知抵押权人及告知受让人转让物已抵押的情况，缺少任何一项都可能导致合同无效。本案中，被告苏某在与原告张某签订该房屋买卖协议时，被告虽已告知原告交易房屋已设定抵押权，并办理了抵押登记，却没有通知抵押权人即本案第三人，违反了法律的强制性禁止规定。

二、转让已办理登记的抵押物，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告虽向被告支付购房款66 000元，却没有代其清偿债务，消灭抵押权，故抵押权人即本案第三人行使抵押权，主张此房屋买卖协议无效，法院予以支持。

律师提醒：

 1、如果有人向你借钱，拿房产证来做抵押的，一定要记得办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这样不仅可以防范抵押物被悄悄转让、再次抵押的风险，还可以行使优先受偿权。

2、购买他人房屋的，一定要到房产交易中心确认房产证的真实性，核实房产上是否有其他权利存在。

3、购买已登记抵押的房子（现在市场上这样的按揭房贷很多），如果资金充足，您可以选择一次性付清贷款，直接把房产证过户到自己名下；如果资金不足，建议您与银行协商，通过办理转按揭的形式，将房产证过户到自己名下；也可通过中介提供垫资等形式帮助完成解除抵押，再进行过户。