通过继承方式取得的房屋需要登记吗？

案情简介

去年冬天，彭老师的父亲因病击世。按照遗嘱，彭老师从父亲那里继承了一套房屋。他觉得自己是从父亲那里继承的房产，房屋登记管理部门那里登记的也是父亲的名字，自己现在又住着，因此，办不办理房屋过户手续都无所谓，何况办理房屋过户手续还要交一笔费用呢。但是后来，彭老师想把这套房屋出售给自己的同事寸老师，两人于是达成协议，并相约去办理房屋过户手续。可是，就在两人到了房屋登记管理部门办理过户手续时，彭老师被告知他必须要先以自己的名义办理过户手续后，才能过户给寸老师。彭老师认为这种要求不合理，于是和房屋登记管理部门的工作人员发生了争执。

法律解析

在现实生活当中，继承祖辈房产是很普遍的现象。按照《物权法》的相关规定，除去因国家公权力的行使而导致的物权变动，可以不依一般的公示原则直接发生效力外，还有一类情形也导致物权的变动直接发生效力，即因继承或者受遗赠而取得物权的情形。继承是导致物权变动的一个重要方式。《物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”根据我国继承法的规定，继承从被继承人死亡时开始。因此，本条所指的“继承开始”就是“被继承人死亡”之时。而此所谓“死亡”既包括事实死亡，如老死、病死、意外事故致死，也包括宣告死亡。在宣告死亡的情形中，自判决所确定的死亡之时起继承开始。本条所指的继承又可分为法定继承和遗嘱继承两大类：

1．因法定继承而取得物权。《物权法》第二十八条所规定的物权由于国家公权力的介入而产生变动，不难理解，但为何继承也可以直接产生物权变动的效力呢？首先来看法定继承，按照《继承法》第三十三条的规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。”例加，甲死后其财产由其子乙继承，那么继承的大致流程为：公示催告与依法定顺序清偿债务，若仍有剩余财产，方能作为遗产处理，即只有在对被继承人甲生前债务清偿完毕后，继承人乙才享有对剩余财产的所有权。假设乙对遗产取得所有权发生在清偿债务之后，那么他对甲的生前债务进行清偿的行为（对遗产的处分行为）如何能生效呢？换言之，乙如何取得对遗产的处分权而对甲的生前债务进行清偿？因此，法律就必须规定乙自继承开始时即取得对遗产的所有权，由此，乙将所继承的遗产首先用于对甲生前债务的清偿这一财产处分行为才为有效。

2．因遗嘱继承或者受遗赠而取得物权。根据《继承法》第十六条的规定：“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承，公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。”遗嘱是公民生前按照自己意愿处分自己财产的一种单方法律行为，关于这一单方法律行为究竟属单方债权行为还是单方物权行为，存在不同意见。我们认为，遗嘱属单方债权行为，自继承开始后，所有继承人是基于法律的规定（非依法律行为）而取得物权，因此，取得物权的生效时间始于继承开始。需要说明的是，根据《物权法》第三十一条的规定，无论是因法定继承还是因遗嘱继承或者受遗赠而取得的物权，如果涉及的遗产为不动产，依照法律规定应该办理登记，继承人未按规定办理登记的，其处分无效。在本案当中，彭老师通过继承而取得房屋的所有权，按照法律的规定，他并不需要办理登记就可以取得房屋的产权，但是彭老师要想转让自己的房屋，就需要先办理房屋过户手续，登记为自己的名字，然后才能转卖给他人。因此房屋登记管理部门的要求是合理的，彭老师要先以自己的名义办理过户手续后，才能过户给寸老师。

法律运用与生活提示

《物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠职得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”本条是关于因继承或者受遗赠等而取得物权的规定。本条的规定与我们的生活联系十分密切：

1．在现实生活中，如果是因继承或者受遗赠取得房屋所有权的，那么当事人自继承或者受遗赠开始时就取得了房屋的所有权，原则上并不需要办理登记手续。但是，如果当事人想要像案情中的彭老师一样转让房屋的话，就需要先办理过户登记手续，登记为自己的名字，然后才能再卖给他人。

2在诉讼中，如有证据证明当事人是基于继承或者受遗赠取得房屋所有权等权利的，则可以认定转让等合同是有效的，并判决出卖人必须先将不动产登记于自己名下，再过户登记于买受人名下。