夫妻各方擅自处分共有房产的案例分析

案情简介

张某、钟某系夫妻，有一套夫妻共有房屋需要出售。钟某私自与马某达成协议，以32万元将该房卖给马某，双方签订了买卖协议，但来办理过户登记手续。张某因不知此房已出售于马某，又私自与杨某达成协议，将房屋卖与扬某，价额36万元，并且私自办理房屋过户登记手续。马某因要求交付房屋与张某、钟某发生纠纷而诉至法院。

        法律解析

共同共有是指两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有的特征是：

第一、共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提，例如夫妻关系、家庭关系；

第二，在共同共有关系存续期间内，共有财产不分份额。这是共同共有与按份共有的主要区别；

第三，在共同共有中，各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。

我国在司法实践中坚持对共有物须经全体共同共有人一致决的原则。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定

无效。其他共有人明知而未提出异议的，可以认定有效。部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。法律另有规定的除外。”

        据此，上面的案情应作如下分析：

        本案中张某、钟某系夫妻，其共有房屋为夫妻共同共有财产，对于夫妻共有财产的处分应经过双方协商，取得一致意见。钟某私自与马某签订房屋买卖合同，张某私自与杨某签订房屋买卖合同均未取得对方共有人的同意，困此，钟某与马某、张某与杨某之间的房屋买卖合同均为无效合同。但是，不动产所有权变动以登记为公示方式，所有权已办理过户手续登记予杨某，因此，房屋所有权由杨某享有，在共同共有中，共有人一方擅自处分财产的，虽然认定该行为无效，但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护该第三人的利益。杨某不知张某未与钟某协商而处分该房屋，为善意第三人，且支付了相应价款，办理了房屋过户手续，应为该房屋的合法财产所有人。

        法律运用与生活提示

      《物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”

第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

       上述法条是关于共同共有的规定。其中，我们应当注意如下几个方面：

        1．共同关系是共同共有存在的前提。共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提，例如夫妻关系、家庭关系；在共同共有关系存续期间内，共有财产不分份额，各共有人平等地享受权利和承担义务。因此，共有人之间要和睦共处，遇有问题要相互协商，共同解决，从而使夫妻之间、家庭之间和谐相处。共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。因此，处分共有物必须经全体共同共有人同意。例如，甲乙二人为夫妻关系，甲乙二人共同共有一辆汽车。在这辆汽车的转让问题上，必须在甲乙二人一致同意转让的前提下，才能将该车转让。

 2．应当认真对待和妥善处理共同共有财产。共同共有以法律规定的或者合同约定的共同关系为前提，而这种共有关系的当事人之间在多数情况下具有一定的人身关系，如婚姻关系或者亲属关系。家庭是社会的细胞，家庭成员之间除具有人身关系之外，还具有一定的财产关系，共同共有则作为家庭财产的一个常态。法律为了维护家庭关系的稳定，有必要对夫妻共有、家庭共有等共有形式的共有人之间的权利义务作出明确规定，在保护各共有人利益的同时，也维护共有人之间的和睦。在现实社会中，很多家庭、夫妻之间由于不能妥善处理财产关系而导致家庭不合，夫妻离异。因此，认真对待和妥善处理共同共有财产是非常重要的。

 3．处分共有物应当全体同意，但另有约定的除外。法律规定对共有物的处分须经全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外，例如甲乙二人为夫妻关系，甲乙二人可以对共有财产约定一个各自可以处分的财产范围，例如对价值一百元以下的共有财产的处分，可以不经过另一共有人的同意。如果双方有此约定，则依约定行事。因为《物权法》属于民法的范围，民法规范应体现当事人意思自治，对平等主体的财产关系和人身关系，国家不应过多干预，这符合社会主义市场经济规律的要求，也是社会主义民主在民事法律关系中的体现。因此，双方有约定则依约定，这体现了私法尊重当事人的意思自治，同时也体现了民法的自愿原则。