预告登记给购房者带来了哪些实惠？

         1. 2006年春天，昆明市的一家房地产开发公司开发了景观别墅区，在取得《商品房预售许可证》后对在建的别墅进行销售。不久，该房地产开发公司便将其中的一套别墅预售给了私企老板吴先生，并保证在年底前完成别墅交付。可是后来该房地产开发公司却将该套

刺墅以更高的价钱预售给了做普洱茶生意的黄先生，双方不仅签订了商品房预售合同，还一同到房管部门办理了商品房预告登记。到了年底，当吴先生要求房地产开发公司交付别墅时，才被告知其别墅已经又售与黄先生的真相，恼羞成怒的吴先生于是向法院提起了民事诉讼。

        2．赵女士与王先生两人共同签订了一份房屋买卖合同，因赵女士正在办理移民出国手续，所以，合同约定如果赵女士出国成功就将自己所有的一栋房屋卖给王先生，并于出国前办理过户登记手续。由于赵女士的出国手续还未办妥，于是王先生找到赵女士并在赵女士的协助下办理了房屋买卖预告登记手续。8月8日赵女士办妥出国手续后，在半路上遇到了大学同学李小姐，闲聊中李小姐得知赵女士要出国且要出售其房屋，便当即出了比王先生更高的价格要买赵女士的房子，二人一拍即合，当天就去登记部门办理房屋过户登记手续，而王先生对此并不知情。

 法律解析

 在现实生活中，购买期房已经不再是陌生的话题。可是据相关媒体报道，很多“期房变现房”后往往领不到房产证，更有甚者，把房屋进行“一房二卖”、“一房多卖”，房产证已经被第三人领取，由此产生纠纷的数量逐年增多。

 购房者购买预售的商品房，即使双方订立了预售合同，购房者仍然无法防止预售者以更高的价格出卖给他人的情形发生，在这种情形发生时，先买者只能以对方违约为由要求损害赔偿，而无法获得房屋。而且，由于房屋仍未建成，无法办理房屋的正式登记手续，因此，在这种情形下预告登记便不失为一种良策。由于预告登记具有类似于登记的排他效力，因此，预售者一方任何违背预告登记内容的行为都是无效的，这就确保购房者将来肯定能够获得指定的房屋。由此可见，预告登记对解决房屋“一房二卖”、“一房多卖”之粪的买卖问题起着重要的作用。

预告登记不是强制性的，也就是说购房者可以根据自己的情况来判断是否要通过预告登记来保障自己的权益，法律不作强行规定。事实上，预告登记只是许多风险防范方法中的一种，风险的有无与大小只能靠权利人的自己判断而做出决定，这样成本既低效率又高。另外，即使办理了预告登记也并不意味着购房者可以高枕无忧了。因为《物权法》第二十条第二款中规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”所以奉劝已经办理了预告登记的购房者，在房屋已经建成并有能力办理正式登记手续时，应当及时办理，以防止由于自己的疏忽大意，而使自己的合法权益遭到侵害。

上面两个案情中一个是期房，一个是现房，但是，只要进行了预告登记，产生的效果都是一样的，我们来进行具体分析：

在案情1中，吴先生买卖的别墅是期房，其购买别墅的行为在前，可是法律却不以先来后到确定房屋产权的归属。黄先生虽然购买的行为在后，但是，其已经办理了相关的商品房预告登记手续，所以，别墅只能归黄先生所有。不过吴先生可以要求房地产开发公司承担相应的损害赔偿责任。

在案情2中，房屋虽然是现房，但在王先生支付全部价款钱后，王先生也并未获得所有权，然而为保障将来取得所有权，王先生是可以办理预告登记的。在王先生办理预告登记之后，若不经王先生的同意，赵女士与李小姐是不可能办理所有权转移登记的，所以，在赵女士与李小姐之间不存在一般物权变动的问题，而仅涉及合同的效力。若登记机关无视预告登记而将赵女士的房屋所有权转移给李小姐，则登记机关应根据有关规定承担相应的民事责任。

 法律运用与生活提示

 《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本条是关于预告登记的规定。结合相关理论知识，可作如下提示：

  1预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。预告登记也是不动产《物权法》的重要组成部分之一，它是特殊的登记形式。

2预告登记的实践意义在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可；而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律予以保障。比如，老百姓购买预售的住房，它涉及公民的基本生存权利，所以，法律上承认买受人获得指定的房屋的权利有特殊保护的必要。但是，因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求承担赔偿责任，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以，开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。这些处分行为既包括“一房二卖，，，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。因此，预告登记对解决类似商品房预售中“一房二卖”这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。

 3．提醒广大购房者在购买期房时，由于存在较大风险，一定要谨慎从事，必须在开发商具备了“五证”（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》）后，才能交款购房，否则，就要考虑一下这个楼盘是否存在着什么问题了，以免产生不必要的损失。

 4．因为购房者购买房屋时，往往在购房合同签订和房屋过户之间存在一定的时间差，在这期间房屋不在购房者控制之下，但是，购房者又已经支付了房款，为了维护购房者这段时间的权利，《物权法} 才规定了预告登记制度，保护交易安全。

 5按照《物权法》的规定，当事人签订房屋买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这就极大地保护了购房人的权益。

 6．今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记了，在付完房款后，再进行产权过户登记手续。这样就可以避免“一房二卖”、“一房多卖”了。但要注意的是，从可以办理登记之日起三个月内要登记，否则预告登记就失效了。

 7．如果你在购买期房时，你看中的期房已经被他人购得并办理了预告登记，则你就只能取消购买此房产的打算而去另觅其他的楼盘，或者取得原购房者的同意，让原购房者放弃预告登记的权利。即使原购房者已作同意表示，也必须等其涂销了预告登记后才可购买，否则将来产生纠纷后就会处于非常被动的地位，甚至根本就无法取得房屋的产权。

 8．现行的商品房预售合同备案登记和商品房预告登记制度不一样。商品房预售合同备案登记制度只是将预售合同备案，是国家对商品房销售的管理行为，只是对预售合同程序上的确认。这种备案登记只是进行预售商品房的开发商的一项义务，而不是保护预购人权益的一项措施。而《物权法》规定的预告登记则可从根本上杜绝开发商将房屋重复出售而损害购房者的利益。因此，在将商品房预售合同交由主管部门进行登记备案后不可麻痹大意，应及时办理房屋的预告登记，以免影响自己的权益。

 9预告登记毕竟只是一个临时的权宜之计，并不代表你对这个房屋真正地享有各项权益。只有正式办理了产权登记手续，你才正式完整地享有房屋上的权利，因此，购房者在房屋验收交房后，必须要及时地办理正式的房屋产权登记手续，如果因为自身的原因在三个月内没有去办理的话，那么预告登记也就自动失效。这时你的权利又处于飘摇不定之中，风险可想而知。